上半年的好日子，快要到头了。


地主家的余粮，快要见底了。



1


近期，某商业银行投行部高管说了一件事。

监管部门出台了一个房地产新规：

控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得大于1倍。


根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

我们必须要说的是——

这是监管部门第一次明确了房企举债的标准！

以往收紧房企的融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上了。

这一次堵漏洞，还是全方位的。

不仅控制信用债，而且还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。

以前国内不让搞钱，我还能去海外借高利贷。


现在海外发债的口子，也被堵上了。

为了降低房企的杠杆率，有关部门是操碎了心。


2


这三道红线之下，哪些房企的“搞钱之路”会受到影响？

根据2019年房企的年报数据，下面这张图是撞到三道红线的全国房企图——

数据来源：鼎诺投资

我们能看到——

全国一线房企中，华夏幸福、华发、中铁建、恒大、富力、融创、金科、绿地、金辉……等房企，已经连续触碰到了三道红线。

把这三道红线是一顿乱撞，撞的是干脆彻底。

短期内，这些房企统统是不能新增负债，不能在资本市场里搞钱的。

也就是说，上述房企的融资大门被彻底关上了。

除了这些之外，还有像金茂、阳光城、中交、格力、雅居乐、珠江、碧桂园、绿城世贸、新城等房企，都或多或少的触碰到了1-2道红线。

短时间内，上述房企的融资大门，也将受到非常大的限制。

无法再像以前那样，肆无忌惮的举债搞钱了。

梳理一圈，除万科之外的全国一线房企，无一不越过红线。

融资的手脚，无一不被捆住扎牢。

就这还有人说，中国房地产的杠杆率不高。

果然，搞地产的都像我一样，脸皮贼厚。


3


这次监管部门对房企融资设置三道红线的根源，来自于7月份的10大城市约谈会和730会议。

在会议上，高层提出了三个关于楼市的关键性政策方向。

其中一个方向就是——银行信贷要控制。

原话是：要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量，严控增量，防止信贷资金违规流入房地产。


这句话的重点在于，严控增量。

于是，就有了上面所提到的三道融资红线。

这三道融资红线，就是对信贷政策的具体落地。

除了这个方向之外，还有另外两个方向——

第一个是，房价冒头就打。

原话是：要快速反应和处置，及时采取针对性的政策措施。


这句话的重点在于，快速反应。

有时候，话要反正听。现在高层强调快速反应，也就意味着：过去的调控反应，出的太慢。

有了“快速反应”这四个字，下半年就会形成一个定局——

像深圳那样涨了大半年之后才出政策的情况，是不被允许的。

下半年，无论哪个城市但凡房价有了冒头倾向，就要坚决打压。

楼市的短期行情，已丧失腾挪空间。

第二个是，要保障年轻人的需求。

可能很多人听了这句话，就会觉得这是在保护刚需。一旦保护刚需，那政策就有了腾挪的空间，看来下半年的楼市也不是没有希望。

但是，这次的保护刚需和以前完全不同。

会议上的原话是：要做好住房保障工作，因地制宜的推进城镇老旧社区和棚户区改造，着力解决新市民和年轻人的住房问题。


看到了吧，玩法完全不同了。

以往保护刚需，都是从新房上保护，鼓励刚需去干新房。所以，楼市也不是没有希望。

而这次的保护刚需，是从盘活老旧社区开始。说白了，就是通过翻新老旧社区，解决年轻人的刚性需求，与楼市完全脱钩。

以上三个方向，就是高层给出的下半年楼市政策走向。

足够清晰，远不是一句“房住不炒”那么轻松。

而是，史无前例的严厉政策压制，把楼市强行摁在当下。

下半年，楼市也就这样了。



4


为什么要如此严厉的摁住楼市？

最根本原因是——

当下的实体经济利润，没有足够的吸引力。

上个月，我们陆续已经看到了上半年的经济数据。

➤上半年，工业生产部门复苏基本结束，但利润下降严重，41个工业门类，只有9个增加，1个持平，剩下的全在下降；

➤服务业恢复缓慢，私人部门的投资、增长和消费增长，明显慢于疫情之前。



用一句话总结就是——

各行各业，都没啥利润。

这个时候，如果不去摁着房地产，任由个别城市的房价塑造奇迹，就会让更多的货币流入到楼市里，再次助推房价上涨。

由此，形成一条恶性螺旋：

实体经济没利润，大家一起炒砖头；越炒砖头人越飘，实体经济被抽干；越抽实体越抽抽，越抽房价越轻飘……


贫富差距不断拉大，实体经济持续萎靡，社会彻底内卷化。

如此一来，那还如何“Make china great again”？

在这种情况下，强压楼市是必然的。

必须强压楼市，以此挤压资金从地产和金融这种虚拟领域，进入工业、服务业和科创产业，进入实体经济。

哪怕暂时没有利润，也要进入。

以上，就是近期高层频繁发声，给楼市定下严厉调调的根本原因。


5



下半年的楼市，如何走？

大概率会有房企在个别项目上，降价出货！

房企来钱的渠道，就两个——

一靠卖房，二靠融资。

前面说了，短期内政策放开的可能性，几乎没有。

只会越来越严苛，实体经济的利润一天起不来，一天恢复不到疫情之前的水平，楼市的政策就一天不会放松。

在这种情况下，购买力的信心一定会日益低迷。

而有了前面那三道融资红线在，绝大多数房企的融资大门，基本上已经算是关上了。

尤其是融创、华夏幸福、恒大、富力、金科、金辉等这类房企。

它们既连续触碰了三道融资红线，彻底无法融资；又没有国央企的背景，关键时刻没人奶一口；卖房日常，还被日益严苛的政策捆住手脚；上半年还拿了不少地，花了不少钱……

这类房企的现金流，一定是异常紧张的。

下半年，这类丧失融资渠道，没有国央企背景，且前期拿了不少地的民营房企，大概率会在大盘首开的项目上，给出客观的降价优惠。

下半年要买房的朋友，一定要紧盯着这类房企。

像我这样的耿直少年，肯定是帮人帮到底。

重点来了！

下面，我把触碰到融资红线的房企名单放出来，以供大家参考（图片较大，请放大原图用餐）——

数据来源：鼎诺投资

大家也看到了，被捆住手脚的不是一个两个，而是连片成捆。

我不是针对谁，我是说在座的各位，都不好过。

最后，我想说的是——

今年下半年的市场，一定会像2018年年底的市场。

冷，深入骨髓的冷！

同时也是，捡便宜的好时机！



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